Vendre son bien immobilier au bon prix

Quartier prisé, bonne exposition, lumineux ou au contraire quartier bruyant, sombre, mauvaise isolation … des qualités ou des défauts de certains logements qui jouent sur le prix de vente. Mon Courtier vous explique…

Certains défauts peuvent provoquer une baisse de prix de votre logement. La décote peut être plus au moins importante en fonction de l’importance de ces « défauts » : logement sombre, l’agencement, travaux de rénovation, quartier, nuisance sonore, rez-de-chaussée, ascenseur…

La décote peut atteindre 20 à 30% du prix de vente

Les vendeurs sont parfois obligés de revoir leur prix à la baisse concernant certains défauts de leur maison ou appartement. Aujourd’hui dans le marché actuel, d’après nos partenaires immobiliers, les négociations entre acheteurs et vendeur oscillent entre 0 et 5% mais en cas de défauts majeurs ou d’accumulation la décote peut être comprise entre 5% et 30%.

Dans les grandes villes, où le marché immobilier est plus tendu, la décote sera moins importante et dépassera rarement les 10%. La situation géographique primera sur les défauts du logement.

Mais rassurez-vous ! En cas de coup de cœur, un défaut peut être minimisé et accepté.

Travaux : La Rénovation

La rénovation peut être un frein pour certains acquéreurs mais aussi un atout pour d’autres. En effet, certains acquéreurs prennent peur lorsque des rénovations sont nécessaires. Les raisons sont variées : le manque d’expérience ou de connaissance, la crainte d’avoir à suivre les artisans, la malfaçon…

Mais les maisons ou appartements à rénover ont leur public.

L’État a par ailleurs mis en place des prêts aidés. Citons par exemple le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui vous permet de financer les travaux à 0% (sous conditions de revenus et d’être primo-accédant).

De plus, aujourd’hui les nombreux diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobiliers mettent en lumières les différentes anomalies (électricité défectueuse, amiante, plomb, isolation…). Ce qui rassure les acquéreurs et leur permet ainsi d’acheter en connaissance de cause.

Lors de la mise en vente du logement à rénover il faudra bien entendu prendre en compte le coût des travaux pour déterminer le bon prix de vente.

Le Bruit

Le bruit est un des critères déterminant dans l’estimation d’un bien immobilier. Les rues passantes, les boulevards, ou la proximité avec les gares les aéroports, les autoroutes, … sont rarement vus d’un très bon œil de la part des acquéreurs même à proximité des transports en communs.

Pour un achat d’appartement, les acquéreurs seront attentifs à l’isolation phonique avec les voisins et à l’isolation thermique pour le montant des charges.

En cas de mauvaise isolation le prix d’estimation sera décoté parce que l’acquéreur devra l’inclure dans son budget. Vous pouvez anticiper cette inquiétude et faire un devis au préalable avec l’aide d’un artisan.

Acheter un appartement

Un appartement en rez-de-chaussée est vu comme un défaut pour de nombreux acquéreurs notamment s’il donne sur une rue ou sur un parking : sécurité, bruit, luminosité… Mais il peut répondre à des besoins. Par exemple pour lespersonnes âgées qui souhaitent éviter les étages…

Les logements au 3e étage sans ascenseur (ou plus…) sont également rédhibitoires pour beaucoup d’acquéreurs, comme les familles avec enfants en bas âges ou les personnes âgées… Mais en contrepartie, les charges de copropriétés sont normalement moins élevées ! Ce qui peut intéresser les primo-accédants ou des investisseurs qui souhaitent réaliser des logements locatifs.

Mais vous l’aurez compris, pour ces logements qui s’adressent à une cible restreinte d’acquéreurs, le prix est moins élevé.

L’agencement du logement

C’est un critère très important et déterminant dans l’estimation du bien. En effet, les mètres carrés inutiles (long couloir, grand WC…) sont considérés comme un défaut majeur.

L’optimisation de l’espace est de rigueur dans les villes où le prix du mètre carré est élevé.

S’il faut effectuer des travaux pour ré-agencer l’espace habitable le prix du bien sera forcément décoté.

L’exposition : Sud ou Nord

Dans l’esprit de beaucoup d’acquéreurs la meilleure exposition est le Sud par rapport à la luminosité, l’ensoleillement et l’isolation. Donc une exposition Nord sera vue comme un défaut de prime abord pour les acheteurs.

Cependant il sera relativement facile de démontrer à un acquéreur que ce n’est pas forcément le cas, notamment pour la luminosité.

Il faut donc provoquer la visite et donner une chance au coup de cœur.

La qualité des matériaux

Si les matériaux de construction sont visiblement de piètre qualité, le prix sera décoté. Les acquéreurs peuvent redouter une malfaçon.

Un logement rénové ou construit doit être irréprochable avec des matériaux de qualité s’il veut être considéré comme un bien haut de gamme. Si c’est le cas le vendeur pourra espérer en retirer un bon prix.

L’estimation du logement

Vous l’aurez compris ce n’est pas si simple de déterminer le juste prix de son logement entre ses qualités/ses défauts et la demande des acquéreurs. Nous vous conseillons de le faire avec l’aide d’experts en immobiliers (agences immobilières, notaires…). Il est important de bien entretenir sa maison et son appartement. Ce sera un atout majeur lorsque vous déciderez de vendre !