Acquérir une passoire thermique, c’est investir dans un logement nécessitant des travaux de rénovation énergétique en raison de sa consommation élevée d’énergie. Cependant, avec les nouvelles exigences en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE), il est légitime de se demander si l’achat d’une passoire thermique est une décision rentable.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement présentant des caractéristiques spécifiques, telles qu’une consommation énergétique élevée et une émission importante de gaz à effet de serre (GES). Généralement, il s’agit de logements anciens avec des problèmes d’isolation thermique au niveau des murs, des combles et des fenêtres. Le mode de chauffage utilisé peut également contribuer aux émissions de GES.
Dans le cadre de la loi Climat, il est prévu d’interdire la location des passoires thermiques classées G+ et consommant plus de 450 kWh/m² par an. Cette interdiction est entrée en vigueur le 1er janvier 2023, obligeant ainsi les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir louer ces logements. Si les travaux ne sont pas réalisés, la vente du bien immobilier peut être envisagée comme une alternative.
Des travaux de rénovation à prévoir
Cette mesure vise à inciter les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs logements, à réduire les émissions de GES et à offrir un meilleur confort aux locataires. En investissant dans des travaux de rénovation énergétique, les propriétaires peuvent accroître la valeur de leur bien, réduire les coûts énergétiques à long terme et contribuer à la lutte contre le changement climatique.
Cependant, il est essentiel de prendre en compte le coût financier des travaux de rénovation, qui peut être significatif en fonction de l’ampleur des améliorations nécessaires. Il convient donc d’évaluer attentivement ces aspects, ainsi que les incitations financières et les avantages à long terme, pour déterminer la viabilité économique de la rénovation énergétique d’une passoire thermique.
Faut-il investir dans une passoire thermique ?
Investir dans une passoire thermique peut être rentable, mais il est important de considérer certains facteurs avant de prendre une décision.
D’une part, l’existence d’une décote sur les logements énergivores offre aux propriétaires la possibilité de vendre leur bien sans avoir à réaliser des travaux de rénovation énergétique préalables. Cependant, à partir du 1er avril 2023, les propriétaires devront fournir un audit énergétique pour les biens classés F et G, ce qui implique des frais supplémentaires.
Pour les investisseurs, l’acquisition d’un bien immobilier avec une étiquette énergétique F ou G est souvent associée à une décote significative. Cependant, les potentiels acheteurs doivent évaluer minutieusement les coûts liés à la rénovation énergétique avant de présenter une offre d’achat.
Il est cependant important de noter que l’achat d’une passoire thermique peut être davantage rentabilisé grâce aux aides financières et aux incitations mises en place par l’État français. Les propriétaires peuvent bénéficier d’aides telles que MaPrimeRénov’ et des dispositifs de défiscalisation, ce qui peut contribuer à réduire les coûts de rénovation et à augmenter le rendement de l’investissement.
Il est essentiel de considérer à la fois les avantages et les inconvénients de l’investissement dans une passoire thermique. Une approche proactive et réfléchie est nécessaire, en évaluant les coûts de rénovation, en préparant un dossier de financement solide et en tenant compte des avantages financiers à long terme.
Il est recommandé de consulter des professionnels de l’immobilier, des conseillers financiers et des experts en rénovation énergétique pour obtenir des conseils personnalisés et éclairés.
En conclusion, investir dans une passoire thermique peut être une opportunité intéressante, mais il est crucial de mener une analyse approfondie, d’évaluer les coûts et les avantages potentiels, et de bénéficier de l’expertise de professionnels pour prendre une décision éclairée.
Quel est le coût de rénovation pour ce type de bien ?
L’acquisition d’une passoire thermique en vue de sa rénovation en vue de la mettre en location peut s’avérer une stratégie financièrement avantageuse. En effet, de nombreux travaux de rénovation sont éligibles aux aides de l’État, qui peuvent être cumulées avec des dispositifs de défiscalisation.
Diverses aides sont disponibles pour les travaux de rénovation énergétique :
MaPrimeRénov’ se distingue comme une prime gouvernementale spécialement dédiée à la rénovation énergétique des logements. Cette aide est accessible à tous les propriétaires qui envisagent d’entreprendre de tels travaux, que ce soit dans leur résidence principale ou dans un bien destiné à la location. Il est important de noter que le logement doit avoir été construit il y a au moins 15 ans. Un simulateur est mis à disposition pour déterminer l’éligibilité des travaux et le montant auquel chaque propriétaire peut prétendre.
Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif mis en place par l’État français pour faciliter l’accession à la propriété dans l’ancien. Ce prêt permet de financer une partie de l’acquisition d’un logement ancien sans payer d’intérêts. Le PTZ ancien est soumis à certaines conditions et critères d’éligibilité notamment d’être primo-accédant pour sa résidence principale. Pour bénéficier du prêt pour un logement à rénover, des travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
L’éco-PTZ permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro pour financer des travaux d’éco-rénovation. Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent le logement, ou qu’ils le mettent en location. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises Reconnues Garant de l’Environnement (RGE).
Par ailleurs, les collectivités territoriales proposent également des aides spécifiquement dédiées à la rénovation énergétique. Il s’agit principalement de subventions accordées par des régions, des communes ou des agglomérations. Ces aides viennent compléter les dispositifs nationaux et offrent un soutien financier supplémentaire pour les travaux de rénovation.
En ce qui concerne les dispositifs de défiscalisation, ils offrent des opportunités intéressantes pour les investissements immobiliers. L’un de ces dispositifs est le dispositif Denormandie, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour être éligible à ce dispositif, le propriétaire doit s’engager à rénover un logement acquis dans un quartier ancien et dégradé. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Une fois les travaux terminés, le bien doit être mis en location.
Un autre dispositif intéressant est le déficit foncier, qui s’adresse aux propriétaires d’un bien locatif non meublé ayant opté pour le régime d’imposition au réel. Ce dispositif permet de déduire certaines charges éligibles des revenus fonciers. Le déficit foncier correspond à la partie des charges qui dépasse les revenus fonciers. Cette différence peut être déduite du revenu global imposable.
Ces dispositifs de défiscalisation offrent des avantages financiers significatifs pour les investisseurs immobiliers. En réduisant leur impôt sur le revenu, ces dispositifs permettent d’optimiser le rendement de l’investissement immobilier et de faciliter la réalisation des travaux de rénovation.
Quelles dates faut-il prendre en compte concernant les passoires thermiques ?
Le 24 août 2022 : En tant que propriétaire-bailleur, il vous est interdit d’augmenter les loyers des logements classés F et G. De plus, il est impératif de remettre en état de location les logements classés E en effectuant des travaux de rénovation énergétique conformes aux normes requises.
À partir du 1er janvier 2023 : Tout logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale sera considéré comme indécent. Par conséquent, la location de ces logements sera interdite et passible de sanctions légales.
À partir du 1er janvier 2025 : La location de logements classés G, consommant plus de 420 kWh/m²/an d’énergie, sera également interdite.
Ensuite, à partir du 1er janvier 2028 : La location de logements classés F, consommant plus de 420 kWh/m²/an d’énergie, sera également proscrite. Les locataires auront alors le droit d’exiger que leur bailleur effectue des travaux de rénovation et d’isolation thermique.
Enfin, d’ici 2034 : Les logements classés E seront considérés comme indécents et donc interdits à la location, conformément aux normes établies.
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