Le 8 novembre 2024, l’Assemblée nationale a rejeté l’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025), une mesure controversée visant à réformer la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Bien que ce rejet constitue une bonne nouvelle pour les investisseurs, le débat reste ouvert.
L’article 24 : une réforme aux implications controversées
L’article 24 propose de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier sous le régime LMNP. Actuellement, ces amortissements permettent aux propriétaires de réduire leur base imposable pendant la durée de localisation. Si la réforme avait été adoptée, elle aurait augmenté la fiscalité applicable lors de la revente d’un bien, en soumettant un montant plus important à l’impôt sur la plus-value (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Cette mesure visait principalement à réduire les tensions sur le marché locatif dans certaines zones touristiques, où la location meublée de courte durée est accusée d’aggraver la pénurie de logements. Toutefois, son application généralisée à tous les emplacements meublés, y compris celles de longue durée, a suscité une forte opposition.
Pourquoi l’article 24 a-t-il été rejeté ?
Le rejet de l’article 24 résulte de l’adoption préalable de deux amendements majeurs qui ont réduit considérablement la portée de la mesure :
Exemption des biens acquis avant le 1er octobre 2024 : Cet amendement visait à protéger les investissements réalisés avant cette date, permettant aux investisseurs de maintenir leurs stratégies patrimoniales.
Restriction aux locations de courte durée : Ce deuxième amendement limitait l’application de la réforme aux seuls biens loués pour de courtes durées, excluant les locations de longue durée souvent considérées comme essentielles pour répondre aux besoins de logement des ménages.
Ces ajustements ont vidé l’article 24 de son contenu initial, rendant son adoption finale peu pertinente. En conséquence, les députés ont opté pour son rejet complet.
Une victoire temporaire pour les investisseurs
Ce rejet est une bonne nouvelle pour les investisseurs en LMNP, qui craignaient une fiscalité plus lourde. Cependant, il s’agit d’une victoire provisoire. Le texte doit encore être examiné par le Sénat, où certaines dispositions pourraient être réintroduites. Par ailleurs, le gouvernement dispose de l’article 49-3 de la Constitution pour adopter cette mesure sans vote au Parlement, bien que les oppositions rencontrées pourraient freiner cette option.
Une réforme à surveiller
Le rejet de l’article 24 ne signifie pas la fin du débat sur la fiscalité du LMNP. Le gouvernement et les parlementaires pourraient revenir sur cette question dans les mois à venir, notamment en raison de l’attention croissante portée à la régulation du marché locatif.
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