La réalisation d’une vente immobilière implique plusieurs étapes cruciales avant que l’acheteur puisse officiellement prendre possession de la propriété et que le vendeur reçoive le paiement convenu. Au cours de ce processus, l’une des étapes potentiellement délicates est celle de la levée des conditions suspensives, des clauses intégrées à l’avant-contrat de vente, qui, si elles ne sont pas remplies, peuvent entraîner l’annulation de la transaction.
Rôle des Conditions Suspensives : L’Avant-Contrat
Toute vente immobilière repose sur la signature d’un acte authentique. Avant cela, les parties à la vente concluent un avant-contrat, qui leur permet de définir les principaux aspects de la transaction et de vérifier sa faisabilité, notamment en ce qui concerne le financement.
Les avant-contrats immobiliers sont principalement la promesse de vente et le compromis de vente. Il est également possible de conclure un pacte de préférence.
C’est pendant cette phase préliminaire que les parties, ainsi que le notaire en charge de la transaction, doivent s’assurer que la vente est conforme aux règles légales, qu’elle est réalisable du point de vue juridique et que les parties ont la capacité requise. Les conditions suspensives jouent donc un rôle central à ce stade.
Passé le délai de rétractation de dix jours après la conclusion de l’avant-contrat (Loi SRU), l’acheteur ne peut plus se retirer de la vente. S’il le fait, il risque de perdre les sommes éventuellement versées et pourrait être poursuivi en justice par le vendeur pour rupture abusive.
Nature des Conditions Suspensives
Juridiquement, la clause suspensive est définie de manière générale à l’article 1304 du Code civil comme : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. »
En pratique, l’insertion de conditions suspensives dans l’avant-contrat signifie que la vente définitive dépend de la réalisation des conditions spécifiées dans le compromis ou la promesse de vente.
Cela peut inclure des éléments tels que :
- L’obtention d’un prêt par l’acheteur futur ;
- La vente préalable d’un autre bien immobilier par l’acheteur ;
- L’obtention d’un permis de construire ;
- L’absence de servitudes ;
- L’obtention d’un certificat d’urbanisme ;
- Et d’autres.
Lorsqu’une de ces clauses n’est pas remplie, la vente est annulée sans que l’une des parties doive verser d’indemnité à l’autre. Les deux parties sont ainsi libérées de leurs obligations, ce qui permet au vendeur de vendre le bien à un autre acheteur potentiel.
Cependant, celui sur qui repose la réalisation de la condition suspensive ne doit pas agir de mauvaise foi pour éviter que la clause soit remplie, afin de se libérer de ses obligations. Par exemple, un acheteur futur incapable d’obtenir un financement devra fournir plusieurs preuves de refus.
Inversement, lorsque toutes les conditions suspensives sont satisfaites, la vente peut être finalisée par un acte authentique.
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