Crédit immobilier : Quels sont les obstacles et les raisons d'espérer

Crédit immobilier : Quels sont les obstacles et les raisons d’espérer ?

Au cours de la dernière année, le marché du crédit immobilier a subi d’importants changements. Il est temps maintenant d’évaluer les aspects négatifs et les raisons d’être optimiste pour les emprunteurs.

Les facteurs qui entravent les acheteurs immobiliers

L’augmentation des taux d’intérêt

Un élément crucial qui a entraîné la diminution de la demande immobilière est la hausse marquée et rapide des taux d’intérêt sur le marché du crédit immobilier français. Au cours de l’été 2021, le taux moyen d’un crédit immobilier se situait autour de 1,10 %. Deux ans plus tard, le taux moyen d’un prêt sur 20 ans atteint environ 3,8 %. La progression continue des taux immobiliers entreprise a fortement impacté le pouvoir d’achat des ménages.

Parallèlement à une forte augmentation du coût de la vie, l’acquisition d’une résidence principale en 2023 est désormais réservée aux emprunteurs les mieux qualifiés, disposant d’un apport financier et d’une épargne substantielle.

Une capacité d’emprunt en baisse

Malgré l’augmentation significative des taux de crédit immobilier, les prix de l’immobilier ont peu évolué. Une légère baisse commence à se faire sentir, mais elle reste insuffisante pour compenser la hausse des taux. Les prix sont donc restés à un niveau relativement élevé, ce qui a davantage pénalisé les emprunteurs.

Ainsi, depuis la crise du COVID-19, les Français ont perdu environ 20 m² de pouvoir d’achat immobilier. Bien entendu, cette variation dépend des villes, mais cela témoigne de la fragilité de la capacité d’emprunt des Français au cours des 3 dernières années.

La hausse des taux, des prix élevés et des critères stricts d’octroi de crédit (avec un endettement maximal de 35 %) ont conduit au rejet de nombreux dossiers de prêt (près d’1 sur 2).

Les raisons d’être optimiste pour les mois à venir

Le taux d’usure est moins contraignant qu’en 2022

L’adoption de la mensualisation du taux d’usure en février, prolongée jusqu’en 2024, a considérablement réduit le nombre de refus de prêt en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) supérieur au taux d’usure. Le nouveau seuil d’usure en août s’élève à 5,33 % pour les prêts de 20 ans et plus. Cette forte augmentation entre le taux d’usure et le taux du mois d’août permet aux banques d’augmenter leurs taux et de retrouver une marge de profit sur la production de crédits immobiliers.

Des taux immobiliers enfin plus stables ?

La hausse des taux pourrait enfin ralentir au cours des prochains mois. Pourquoi ? Les OAT (Obligations Assimilables du Trésor), qui servent de référence aux établissements bancaires pour déterminer les taux qu’ils appliquent aux particuliers, commencent à se stabiliser. Au plus fort de la hausse, les banques avaient limité leur production de crédits immobiliers car elles estimaient que l’octroi de prêts n’était pas suffisamment rentable. Si la stabilisation des OAT se maintient, certaines banques pourraient envisager de relancer la production de crédits.

L’accès à l’emprunt pourrait alors être légèrement facilité pour les acheteurs, même s’ils devront toujours se conformer aux normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

La hausse des taux étant encore programmée jusqu’à 5% environ pour l’année à venir, contracter un emprunt au plus tôt pour son acquisition immobilière reste une excellente idée !