Depuis plusieurs mois, la production de crédits immobiliers est en baisse. Bercy lance des investigations pour déterminer si les conditions d’octroi des prêts immobiliers doivent être assouplies.
Le crédit immobilier
Longtemps annoncée, la chute du nombre de crédits immobiliers est désormais une certitude. Bercy, perplexe jusque-là, en a également pris conscience.
En février, la Banque de France annonçait -32% du nombre de prêts accordés en un an. À la suite de ce constat, le Ministère de l’Economie et des Finances se dit prêt à étudier des solutions pour y remédier et donc à ouvrir un peu les vannes.
Depuis le changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), les taux ont presque triplé en quelques mois. D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, en octobre 2021, le taux moyen accordé était de 1,03 % toutes durées confondues. En octobre 2022, le taux moyen est passé à 2,05 %, contre 2,82 % en février 2023.
Concernant les prix de l’immobilier, ils commencent à peine à baisser sur les derniers mois. A contrario, selon une étude des notaires et de l’Insee, les prix étaient encore progression de 4,8 % entre le dernier trimestre 2021 et le dernier trimestre 2022. Certaines villes, comme Lyon ou Paris, ont vu les prix du marché immobilier baisser légèrement alors que Marseille ou Lille étaient encore en progression.
Une chute inédite depuis 15 ans
Cette chute des crédits immobiliers impacte le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Un Français qui s’endette sur 20 ans avec une mensualité correspondant au tiers de son revenu disponible peut acheter un logement de 80 mètres carrés, soit 4 m² de moins qu’en 2021.
D’après les calculs des notaires, il s’agit là d’une chute inédite depuis 15 ans. Les acquéreurs sont contraints de revoir leur budget et leurs critères à la baisse, voire pour certains, de reporter leur projet d’achat.
Les conditions d’octroi ont été modifiées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le 1er janvier 2022. Les 2 changements majeurs ont été :
- Le taux d’endettement limité à 35% pour les ménages au lieu de 33%,
- La durée maximale des crédits limitée à 25 ans (27 ans pour certaines acquisitions dans le neuf ou lorsqu’il y a de lourds travaux, avec un différé d’amortissement de deux ans).
Une souplesse est accordée aux banques. Ces dernières peuvent déroger à ces règles pour 20% de leur production trimestrielle. Cette souplesse est réservée essentiellement aux acquéreurs d’une résidence principale.
Le taux d’usure
Ces derniers mois, nous avons beaucoup débattu sur le taux d’usure et les contraintes qu’il a fait supporter aux acquéreurs qui souhaitaient accéder à la propriété.
Pour rappel, ce taux correspond au taux maximal auquel les banques ont le droit de prêter. Il comprend les frais, commissions, et rémunération de toute nature tels que les frais de dossier, les frais d’ouverture de compte, les frais de notaire, le coût de l’assurance et, le cas échéant, les surprimes.
Vous pouvez consulter notre article sur le sujet : https://mon-courtier.org/prets-immobiliers-le-taux-d-usure/.
Depuis le 1er février, ce taux initialement révisé chaque trimestre est revu tous les mois jusqu’au 1er juillet 2023. En effet, avec la hausse rapide des taux il y avait un fort décalage et cela pénalisait les projets d’investissement.
« S’agissant de la norme HCSF, le ministre est très attentif aux remontées de terrain et souhaite donc s’assurer que cette norme, qui vise un objectif de stabilité financière en évitant un excès d’endettement, ne devienne pas un obstacle à l’accès au crédit, et donc à la propriété, de ménages pourtant solvables », souligne Bercy auprès des Echos.
Devant ce ralentissement du marché immobilier, le ministre de l’Economie a demandé qu’une analyse soit menée en lien avec la Banque de France, le HCSF et l’ensemble des acteurs concernés. Une réunion aura lieu au mois de juin. Pour l’instant, rien ne fuite sur les évolutions qui pourraient éventuellement améliorer la situation.
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