Vous avez un projet d’achat immobilier ? Vous vous demandez quels sont les critères utilisés par les banques pour accepter votre crédit immobilier ?
En effet, certaines conditions sont à respecter pour obtenir un prêt immobilier. Les critères des banques sont bien définis mais souvent différents d’un établissement à l’autre. Cependant, ils ont des facteurs communs qui leur permettent de déterminer l’éligibilité du futur emprunteur.
Chez Mon Courtier, nous vous avons listé les principaux critères :
Une bonne gestion de compte
La banque va regarder l’état de vos comptes :
- Etes-vous souvent à découvert ?
- Avez-vous des commissions d’interventions ?
- Avez-vous des rejets de prélèvements ?
- Arrivez-vous à épargner une partie de vos revenus chaque mois ?
Si la banque accepte un crédit immobilier, elle doit s’assurer de prêter à quelqu’un qui pourra rembourser les mensualités d’un crédit sans soucis.
L’établissement bancaire va analyser la situation actuelle de l’emprunteur puis consulter ses antécédents (revenus, crédits, dépenses, incidents…).
Lorsque vous faîtes appel à un courtier, il vérifie ces informations en amont et anticipe le montage de votre dossier pour le présenter au mieux. Vous optimisez la qualité de votre dossier de financement et vous gagnez du temps.
La banque va également contrôler si vous êtes fiché à la Banque de France. Cette institution financière intervient pour accompagner les personnes en situation de surendettement.
Votre profil emprunteur
Analyse de votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter à la banque. Il est déterminé par le calcul de la mensualité maximum que vous êtes en mesure de rembourser, évalué selon des règles établies par les établissements bancaires.
En tant que courtier, nous vous calculons ce montant et définissons ensemble votre budget.
Pour information, le taux d’endettement maximum est aujourd’hui fixé à 35% de vos revenus. Il est défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les banques sont intransigeantes sur ce critère.
Votre situation professionnelle
Si vous êtes en CDI (Contrat à durée indéterminée), les banques seront plus enclines à débloquer un crédit immobilier. Si vous êtes titulaire d’un contrat en CDD (Contrat à durée déterminée), il faudra développer un argumentaire plus solide pour obtenir votre crédit.
Disposer d’un contrat de travail stable rassure la banque sur la capacité de remboursement du prêt. En effet, dans cette situation les revenus sont considérés pérennes, tant sur le montant que sur la durée.
Rassurez-vous, le CDI n’est pas le seul sésame à l’obtention d’un prêt !
Une personne qui enchaine les CDD dans un secteur porteur ou un contractuel de la fonction publique (CDD fonctionnaire) depuis plusieurs années pourra potentiellement emprunter. Tout comme un intérimaire qui cumule les missions depuis 2 ans. Dans ces situations, le secteur d’activité est un critère important.
Pour les cas particuliers, nous vous conseillons de faire appel à un courtier.
En effet, le courtier est en mesure de défendre votre projet auprès des banques pour leur inspirer confiance dans l’attribution d’un prêt immobilier.
Pour les professionnels indépendants et les dirigeants d’entreprise, la banque prend en compte les revenus des 3 dernières années. Concernant les professions libérales dans le secteur médical, une année de recul est suffisante.
Quelle que soit votre situation professionnelle, l’objectif est de rassurer la banque sur le bon remboursement de votre emprunt. Vous devez avoir des revenus stables pour obtenir un crédit immobilier ou justifier de la cohérence de vos revenus.
Votre épargne et votre apport personnel
Il est important d’épargner tous les mois notamment dans le cadre d’un projet d’acquisition. Le fait d’épargner montre à la banque que la gestion de vos comptes est saine.
Cette épargne pourra être également utilisée, en partie, lors de votre achat immobilier.
A savoir, plus votre apport personnel est élevé, moins la banque prend de risque. En effet, en cas de défaut de paiement du crédit, la valeur du bien sera plus élevée que le capital restant dû du prêt.
Il y a encore quelques mois, si vous aviez de l’épargne, les banques acceptaient des crédits sans apport personnel. Aujourd’hui la tendance s’inverse. Les établissements bancaires demandent un apport pour couvrir les frais annexes, notamment les frais de notaire et d’agence, les frais de dossier ou encore les frais de garantie.
Votre santé
Lorsque que vous empruntez, vous devez également souscrire à un contrat d’assurance emprunteur.
Cette assurance joue un rôle important lors de l’emprunt immobilier. Elle peut rembourser tout ou partie des mensualités en cas de problème de santé (arrêt de travail de longue durée) ou décès.
Lors du montage de votre dossier d’emprunt, vous remplirez un questionnaire de santé. En fonction du résultat, l’assurance et le crédit peuvent vous être refusés.
En revanche La loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er septembre 2022, vient simplifier le marché de l’assurance emprunteur en facilitant la résiliation à tout moment de son assurance de prêt. À cela s’ajoute la réduction du droit à l’oubli et la suppression du questionnaire de santé pour de nombreux emprunteurs. En effet le questionnaire de santé n’est plus exigé pour les prêts immobiliers dont le montant assuré est inférieur à 200 000 euros et dont la date de fin de prêt intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur assuré (loi du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur).
Grâce à cette Loi, les emprunteurs qui présentent des problèmes de santé ne supportent pas de surprimes ni d’exclusion de garanties.
La durée du prêt
En fonction de votre âge au moment de l’emprunt, la banque étudie la durée de votre crédit. Elle fera une analyse plus approfondie de votre situation financière si vous empruntez tard. Elle peut également demander une estimation des revenus à la retraite.
Par exemple, si vous souhaitez emprunter de l’argent à 50 ans sur une durée de prêt de 20 ans, la banque va analyser si l’endettement n’est pas trop élevé par rapport aux revenus que vous percevrez à la retraite.
Le saut de charge
Le calcul du saut de charge est simple. Il s’agit de la différence entre votre loyer actuel et celui des futures mensualités de votre crédit immobilier.
Exemple : Pour un emprunteur avec un loyer de 700€ et une mensualité future estimée à 850 €, le saut de charge sera de 150 € par mois.
Le banquier doit s’assurer que vous pourrez assumer cette charge supplémentaire chaque mois sans mettre en péril votre gestion de compte. Pour cela, il vérifiera votre capacité d’épargne.
Si tous les mois vous épargnez 250€ et que votre saut de charge est de 150€, vous avez de forte chance que votre dossier soit accepté par la banque. Dans le cas contraire, votre dossier peut être refusé.
En résumé …
Les établissements bancaires disposent de critères de sélection pour valider l’obtention d’un crédit immobilier.
Chez Mon Courtier, nous sommes des experts du crédit immobilier. Nos conseillers, fort de leur expérience, sauront mettre toutes les chances de votre côté afin de vous obtenir un prêt !
Nous travaillons en étroite collaboration avec les banques de nos secteurs. Nous sommes formés régulièrement à leurs produits et connaissons leurs critères de sélection.
Cela nous permet de leur présenter votre dossier avec une efficacité optimale !
Le + de Mon Courtier ? Nous vous accompagnons à chaque étape de votre financement, de l’étude de votre budget (gratuite), à la signature chez le notaire. Nous sommes à vos côtés pour vous conseiller. Nous nous occupons de toutes les démarches.
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