Le rachat de soulte
Qu’est-ce qu’une soulte ?
Le rachat de soulte (financement de soulte) est une opération financière permettant de racheter les parts de son ex-conjoint ou de ses cohéritiers d’un bien immobilier, lors d’une séparation ou d’une succession, afin de conserver le bien immobilier.
La soulte permet de compenser le préjudice subi par les autres parties concernées par le partage. Il s’agit de payer le montant correspondant aux parts que l’on souhaite récupérer.
La soulte dans le divorce
Quand un couple se sépare (PACS ou union libre), ou divorce dans le cas d’un mariage, il faut trouver des solutions de partage lorsqu’ils sont propriétaires de leur résidence principale. Si l’une des deux parties souhaitent conserver le bien acheté en commun, elle devra verser une somme appelée soulte.
Il est important de faire estimer la maison par un agent immobilier ou un notaire afin de déterminer le juste prix et ne pas léser l’un des conjoints. Le versement de la soulte permet ainsi d’équilibrer les comptes avec l’autre époux. Celui qui rachète la soulte est alors l’unique propriétaire. Il est libre de disposer du bien.
La soulte lors d’une succession
Lors d’une succession d’un bien en indivision, la soulte est la somme d’argent qu’un des héritiers verse à un cohéritier pour compenser une inégalité non justifiée dans la répartition du patrimoine du défunt.
Comment est établie la soulte ?
La soulte peut être fixée de différentes manières selon la qualité des relations entre les parties :
- A l’amiable si les parties trouvent un accord,
- Par un notaire,
- Par un Juge des familles en cas de désaccord.
Il est conseillé de passer par un notaire (ou un agent immobilier) afin de déterminer la valeur du bien. Cela permet de calculer avec précision le montant de la soulte. Le notaire établira ensuite un acte authentique appelé « état liquidatif » faisant office d’attestation de valeur. Ce document est indispensable pour entreprendre les autres démarches liées au rachat de soulte.
Comment se calcule une soulte ?
Dans le cas d’un divorce, si le bien est détenu à 50/50, il faut prendre la valeur du bien où l’on retire le capital restant dû (CRD) du prêt bancaire. On obtient alors la valeur nette du bien.
Cette valeur est divisée en deux. On obtient alors la valeur de la soulte que l’un devra verser à l’autre pour devenir l’unique propriétaire du bien.
Prenons un exemple :
David et Clarisse ont acheté leur résidence principale à l’aide d’un crédit pour un montant de 180 000 €. Ils détiennent 50% chacun de la maison.
David souhaite conserver la maison et racheter la soulte de Clarisse.
Ils ont déjà remboursé 50 000€, le capital restant dû (CRD) est de 130 000 €.
La maison a été estimée par un professionnel de l’immobilier. La valeur du bien est établie à 215 000€.
Méthode de calcul :
(Valeur du bien – CRD) /2 = Montant de la soulte
(215 000 – 130 000) / 2 = 42 500 €
David aura donc 42 500€ de soulte à payer à Clarisse.
Des frais et taxes seront aussi à prévoir auprès du notaire et de la banque. La banque peut vous donner des pénalités de remboursement si vous faites un remboursement anticipé du prêt pour ensuite prendre un autre prêt prenant en compte la soulte.
Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?
- Les émoluments du notaire
- Les droits de mutation et taxes reversés par le notaire
La soulte en cas de crédit en cours ?
Si un crédit est en cours lors de la séparation, le notaire et le banquier devront désolidariser les emprunteurs du prêt immobilier, notamment si l’un d’entre eux reprend le crédit à son compte.
Si aucune des deux parties ne peut racheter la part de l’autre, le bien immobilier sera mis en vente. Les copropriétaires paieront ensemble les mensualités de remboursement et les frais du bien commun jusqu’à la vente.
Comment financer une soulte ?
Un conseiller Mon Courtier saura vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de votre rachat de soulte.
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