Immobilier : Usufruitier et Nu-Propriétaire,
Qu’est est la différence ?
La propriété d’un bien immobilier, appelée pleine propriété, peut être divisée en 2 parties : la Nue-Propriété et l’Usufruit.
La nue-propriété revient à être propriétaire du bien mais sans en avoir la jouissance. Par conséquent vous ne pouvez pas occuper ou louer le bien.
Quand vous êtes usufruit d’un bien immobilier vous pouvez habiter le bien, le louer et percevoir les loyers. Vous devez vous acquitter des impôts et des charges courantes afférents au bien.
Comment se répartissent les charges entre les deux parties ?
Impôts locaux
La taxe foncière et la taxe d’habitation sont à la charge de l’usufruitier. En cas de mise en location, la taxe habitation est à la charge du locataire.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Le paiement de l’IFI est en général incombé à l’usufruitier, il est calculé en fonction de la valeur du bien en pleine propriété.
Cependant dans certains cas, comme par exemple une succession, le paiement de l’IFI peut être partagé entre le nue-propriété et l’usufruitier.
Le nu-propriétaire assujetti à l’IFI peut déduire les dettes qu’il a contractées pour le bien démembré de l’assiette de calcul de son impôt sur la fortune.
Les travaux
Toutes dépenses liées au bon maintien du bien est à la charge de l’usufruitier ainsi que celle dédiés à l’amélioration de l’habitat. Cependant les grosses réparations touchant à la structure (Toiture, murs, clôtures…) sont à la charge du Nu-propriétaire.
En cas de litige et de non entretien du bien par l’usufruitier, le nu-propriétaire peut l’y contraindre. Le Nu-propriétaire peut réaliser les travaux à ses frais et demander à l’usufruitier le remboursement.
Dans le cas contraire, l’usufruitier ne peut pas obliger le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations. Il pourra éventuellement demander un dédommagement au moment de l’extinction de l’usufruit.
L’imposition des revenus locatifs
Comme l’usufruitier à la jouissance du bien : il peut soit choisir de l’habiter ou soit le mettre en location.
En cas de location, il devra déclarer les revenus locatifs perçu lors de sa déclaration d’imposition sur le revenu. Les charges peuvent être déduit au même titre qu’un autre bailleur.
Le nu-propriétaire en cas de location, n’a pas à déclarer les loyers comme il ne les perçoit pas. S’il déclare des revenus pour d’autres biens immobiliers il pourra cependant en cas de de grosses réparations pour le bien immobilier les déduire.
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