Vous avez un projet d’achat immobilier. Vous souhaitez créer une SCI pour la gestion de votre bien ?
La SCI est sûre et peut être une bonne solution. Avant de vous lancer, il existe des spécificités à connaître dans le cadre d’un emprunt immobilier sous cette forme juridique.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une Société Civile Immobilière. C’est une forme juridique de société qui permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle est souvent utilisée pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs, par exemple entre membres d’une même famille.
Les avantages de l’emprunt immobilier avec une SCI sont nombreux. Le recours à l’emprunt s’avère judicieux en matière de transmission de patrimoine. Lors du décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l’usufruit. Ainsi, ils deviennent propriétaires des parts de la SCI, en étant exonérés des droits de succession.
Avec qui créer une SCI ?
Il est fréquent de créer une SCI familiale. Ainsi, les personnes de la même famille deviennent associées au sein de la société civile immobilière. Une SCI peut également avoir pour vocation une maison ou un appartement partagé entre amis, ou dans un but de placement.
Dans une SCI, que ce soit en famille ou entre amis, vous pouvez faire une demande d’emprunt immobilier pour financer votre projet.
Quel emprunt avec une SCI ?
Il n’y a pas d’offre de crédit immobilier spécifique aux SCI. Cependant, certains types de prêts ne sont pas ouverts aux sociétés civiles immobilières. Par exemple, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ainsi que tous les autres prêts conventionnés ne sont pas autorisés.
Ces prêts sont éligibles uniquement pour les personnes physiques qui empruntent pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Seul l’éco-PTZ fait exception à cette règle. Pour cela, la SCI doit compter au moins une personne physique parmi ses associés.
La destination du logement est un critère important lors du montage d’un crédit immobilier. Est-ce pour l’achat d’une résidence principale, secondaire, locative ?
La création d’une SCI est souvent réalisée lors de l’achat d’un ou plusieurs biens locatifs. Mais elle peut également être utile pour favoriser la transmission d’un bien familial. Cela vous permet de transmettre les parts de la SCI par tranche et ainsi de bénéficier d’un abattement fiscal.
Dans le cadre d’une SCI, lors d’un achat immobilier en résidence principale, vous ne pouvez pas bénéficier des prêts conventionnés. Vous devrez donc négocier au mieux le taux de votre emprunt.
Comme dans tout crédit, le taux sera déterminé par votre situation personnelle, votre capacité de remboursement, vos garanties et la durée de l’emprunt.
Crédit par les associés de la SCI
Une SCI, en tant que personne morale, peut demander un emprunt. Cependant, il vous faut l’accord unanime des associés. En cas d’accord de la banque, les fonds sont déposés sur le compte bancaire de la SCI.
Les mensualités de l’emprunt seront payées via ce même compte. En cas de résidence locative, les loyers perçus transiteront également sur le compte de la SCI.
Pour rassurer le prêteur, les associés devront apporter des garanties à titre personnel pour protéger la banque en cas de problème de paiement des échéances.
En cas d’emprunt à titre personnel, les associés devront apporter le montant du crédit obtenu à la société. Dans ce cas, plusieurs solutions sont prévues par le Code Civil :
- Apport au capital social lors de la création de la société civile immobilière ;
- Apport par augmentation du capital social ;
- Dépôt du montant sur un compte courant de la société.
Les apports au capital social sont encadrés par des formalités légales. A la constitution de la SCI, le montant cumulé des emprunts des associés est déposé pour en constituer le capital social. Si la SCI est créée avant le projet d’emprunt immobilier, les sommes obtenues auprès d’une ou plusieurs banques seront apportées au capital contre remise de parts sociales, dans le cadre d’une augmentation du capital social.
Si vous optez pour le compte courant, il est recommandé de signer une convention de compte courant d’associé. Ce document permet de donner un cadre de fonctionnement pour la gestion du compte courant et éviter ainsi d’éventuels litiges.
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