Le dispositif de défiscalisation Pinel tire sa révérence, obligeant les investisseurs immobiliers à repenser leur stratégie. L’investissement locatif sans Pinel reste pertinent, à condition d’orienter ses capitaux vers des mécanismes fiscaux et patrimoniaux plus adaptés aux contraintes actuelles.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel
La location meublée s’impose comme la solution de remplacement la plus efficace pour générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés. En optant pour le régime réel, l’investisseur bénéficie du mécanisme de l’amortissement comptable.
- Le principe : Il est possible de déduire des loyers encaissés les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) et d’amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) ainsi que le mobilier sur plusieurs dizaines d’années.
- L’avantage fiscal : Ce montage permet de ramener la base imposable à zéro pendant de nombreuses années. Les revenus locatifs générés ne subissent ni l’impôt sur le revenu ni les prélèvements sociaux durant cette période d’amortissement.
Le déficit foncier : l’alliance de la rénovation et de la défiscalisation
Avec l’évolution des normes de performance énergétique (DPE), l’acquisition de passoires thermiques couplée au mécanisme du déficit foncier offre une rentabilité supérieure à l’immobilier neuf.
- Le principe : Les charges liées aux travaux de rénovation, d’entretien ou d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction ou d’agrandissement) sont déduites des revenus fonciers existants du propriétaire.
- L’avantage fiscal : Si le montant des travaux excède les revenus fonciers, l’excédent (le déficit) est directement imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus éventuel est reportable sur les années suivantes. Cela réduit immédiatement l’impôt sur le revenu tout en valorisant la valeur de l’actif immobilier.
Le dispositif Denormandie pour l’ancien à rénover
Conçu sur le modèle du Pinel mais ciblant exclusivement les centres-villes anciens, le dispositif Denormandie est une alternative directe.
- Le principe : L’acquisition d’un logement ancien nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit être situé dans une commune signataire d’une convention « Action Cœur de Ville » ou « Opération de Revitalisation de Territoire » (ORT).
- L’avantage fiscal : Une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien, allant de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, à 18 % pour 9 ans, et jusqu’à 21 % pour 12 ans.
Notre rôle en tant que courtier en crédit est de structurer le financement de ces opérations spécifiques. Chez Mon Courtier, nous intégrons l’enveloppe des travaux dans le prêt initial, ajustons les différés d’amortissement (pour ne payer que les intérêts pendant le chantier) et négocions la délégation d’assurance pour maximiser le rendement net de l’investissement.
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