Dès janvier 2022, les critères bancaires pour l’obtention d’un crédit seront plus contraignants. La durée du prêt, le taux d’usure, le taux d’endettement seront d’autant plus contrôlés par les organismes de financement. Mon Courtier vous explique.
En 2021, le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) avait déjà effectué des recommandations sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers. A partir du 1er janvier 2022, ces dernières deviennent obligatoires.
Le Taux d’endettement
Le taux d’endettement correspond au montant total du coût des crédits en cours (immobilier, consommation, voiture…) rapportés aux revenus. Il est fixé à 35% au maximum.
Par Exemple : Si le montant de la mensualité d’un emprunteur est de 550 €, tandis que son salaire net mensuel est de 1 800 €.
Le calcul du taux d’endettement est le suivant : 550 x 100 / 1 800 = 30,5 %
Le revenu pris en compte pour l’emprunteur correspond au revenu net avant impôt, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents.
« S’agissant des revenus fonciers, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur », précise le HCSF.
Les banques sont encouragées à être prudentes sur certains revenus comme les heures supplémentaires, les primes, les loyers encaissés…
Concernant les revenus fonciers, certaines banques ne prennent en compte que 70% des recettes locatives.
Tous les prêts en cours entrent en compte dans le calcul du taux d’endettement (les mensualités et les assurances éventuelles).
La Durée du prêt immobilier
Le HCSF fixe une durée d’endettement maximum de 25 ans. Une tolérance à 27 ans sera appliquée lorsque le prêt comprend un différé d’amortissement de 2 ans.
En général, le cas se présentera lors d’un achat sur plan dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou pour un achat dans l’ancien avec une grosse rénovation (les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération).
Le Taux d’usure d’usure ». Ce taux correspond au taux effectif global maximum auxquelles elles ont
Les banques sont soumises à des règles concernant le « taux le droit de prêter, en vertu de l’article L. 314-6 du Code de la consommation.
Ce taux d’intérêt comprend le taux nominal, l’assurance de prêt, les frais de dossier et de courtage. Pour le calculer, la Banque de France, se base sur la moyenne des taux accordés par les établissements de crédit au cours des 3 mois précédents la date de la demande.
Les taux d’usure sont situés entre 2.43% et 2.93% du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021.
Les Exceptions
Les banques peuvent déroger à certaines règles selon la qualité du profil des clients. Mais en aucun cas lorsque cela concerne le taux d’usure et la durée du prêt.
Les banques disposent de contraintes assouplies pour 20% de leur production de nouveaux crédits (hors crédits relais, rachats de prêt immobilier, renégociations pour regroupements de crédits).
En revanche, cette « flexibilité » doit concerner :
- 80% d’acquéreurs pour leur résidence principale,
- 30% de primo-accédants.
L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) veille. Elle est chargée de la vérification de l’application de ces règles par les organismes bancaires. Des sanctions sont prévues en cas de non-respect des consignes.
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