Les banques financent 80% des transactions immobilières en France. Mais suite à de nombreux événements, ces dernières appliquent des critères plus exigeants dans l’analyse des dossiers de financement.
Les premières conclusions de ce premier semestre, en termes de crédit immobilier, montrent une baisse des transactions d’environ 7%.
Pourquoi cette baisse de transaction ?
Entre la guerre en Ukraine, la hausse des coûts des matières premières, de l’énergie et le changement de la réglementation des diagnostics énergétiques (DPE), les banques doivent sécuriser les transactions pour limiter les risques.
Cette sécurité se traduit par une augmentation des taux d’intérêts. Une hausse de 0,35% a été observée depuis le début de l’année 2022, jusqu’à 0,60% selon l’établissement bancaire.
Mais le plus gros problème rencontré par les investisseurs est le taux d’usure. En effet, ce taux inclut tous les frais de l’opération de financement (taux d’intérêts + frais bancaires + coût de l’assurance).
La méthode de calcul établie en 1935 est obsolète. Elle se base sur les crédits contractés lors du trimestre précédent et affiche en permanence un retard sur l’évolution actuelle des taux pratiqués par les banques.
Aujourd’hui, nous remarquons que les taux d’intérêts augmentent. Le taux d’usure augmente trop faiblement et bloque les financements.
Tous les profils sont impactés par ce taux d’usure :
- Les jeunes actifs qui disposent d’un apport souvent limité,
- Les personnes âgées de plus de 45 ans dont les coûts de l’assurance sont plus onéreux.
Les prêts professionnels ont bénéficié d’une suppression du taux d’usure.
De nombreux acteurs du secteur immobilier se demandent alors, pourquoi ne pas assouplir ou faire évoluer le mode de calcul du taux d’usure.
Les demandes de la banque
Désormais, pour financer les prêts immobiliers, les banques ont fait évoluer leur niveau d’exigence :
- Epargne après projet
Les banques exigent aujourd’hui une épargne après projet. Notamment pour les constructions neuves ou les travaux, afin de couvrir l’éventuelle hausse des coûts des matériaux entre le devis et l’exécution des travaux.
- Apport
Les établissements bancaires demandent souvent un minimum d’apport (frais d’acte ou d’agence) mais cela n’est pas obligatoire dans tous les établissements bancaires. L’épargne est un critère plus important.
- Activité de l’entreprise
Les banques vont de plus en plus s’intéresser à l’activité de l’entreprise dans laquelle vous travaillez. En effet, si votre entreprise à une forte activité dans les pays en conflit, alors elle sera plus réticente à l’idée de financer votre projet immobilier par peur du licenciement économique.
- Distance domicile/travail
L’un des facteurs pris en compte par la banque est aussi la distance entre le domicile et le lieu de travail. En effet, nous avons tous observé une augmentation du coût de l’essence. Les établissements bancaires sont désormais plus réticents à l’idée de financer un bien situé à plus de 30km du lieu de travail.
Les recommandations
- Solliciter un courtier pour bénéficier des conditions bancaires les plus avantageuses. Il saura négocier, pour vous, les meilleurs taux d’intérêts.
- Valider rapidement vos offres de prêts. A savoir que certaines banques révisent à la hausse leurs taux tous les dix jours, alors qu’auparavant ils étaient révisés une fois par mois.
Il n’y a toutefois aucune raison de s’affoler. Nous sommes sur un marché qui reste dynamique.
Les Français n’ont jamais concrétisé autant de changements, professionnels ou personnels, que la période actuelle. La remontée des taux touche, certes le pouvoir d’achat, mais elle est contenue. Chez Mon Courtier, nous restons donc optimiste quant à l’avenir.
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