Quel est le principe du viager ?
Le viager se présente comme un mécanisme de cession de biens immobiliers, où le montant en jeu se matérialise sous la forme d’une rente viagère annuelle octroyée au vendeur à titre de revenu régulier et perpétuel. Cette approche transactionnelle du viager repose sur des méthodes de calcul spécifiquement définies, destinées à évaluer et à garantir les intérêts des deux parties impliquées. La mise en œuvre de cette méthode est minutieusement encadrée afin de maximiser les avantages financiers et fiscaux tant pour le cédant que pour l’acquéreur. Voici l’essence du principe qui régit cette pratique.
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
La vente en viager se présente comme un dispositif réglementé par la loi, étant un contrat qualifié de « aléatoire » selon le Code civil. Dans cette configuration, tant le vendeur que l’acheteur demeurent incertains quant à la qualité de la transaction qu’ils réalisent. Cette incertitude provient du fait que le montant final de la vente dépend du moment où le vendeur (crédirentier) décède, un élément impossible à anticiper. On distingue le viager libre, où l’acquéreur peut jouir du bien dès la transaction conclue, et le viager occupé, où le vendeur conserve le droit d’utiliser et d’occuper le bien jusqu’à son décès.
Une transaction immobilière encadrée
Le requis incontournable du viager, dont la non-observation annulerait le contrat, est que l’acheteur (débirentier) ne puisse avoir connaissance d’une problématique de santé du crédirentier : une part d’incertitude est nécessaire. Le Code civil stipule que le contrat de rente viagère devient caduc si le vendeur est en phase terminale ou gravement malade (absence d’incertitude).
Comment s’effectue le paiement de la rente viagère ?
Au moment de la conclusion du contrat de vente en viager, un montant initial appelé « bouquet » est remis : il représente le paiement du capital initial. Ce versement n’est pas obligatoire, mais plutôt déterminé de manière contractuelle entre les parties. En tandem avec la rente, le bouquet constitue l’un des modes de paiement dans le cadre de la vente en viager.
En général, le notaire chargé de rédiger le contrat de vente viagère recommande un bouquet équivalant à environ 30 % de la valeur totale du bien immobilier. Il procède ensuite au calcul du montant de la rente en se basant sur des barèmes spécifiques. Le solde restant est ensuite fractionné en paiements réguliers de rente. L’évaluation du bouquet dépend de plusieurs facteurs tels que :
- L’âge et l’espérance de vie du vendeur,
- La valeur marchande de son bien immobilier,
- Le montant des loyers que le crédirentier pourrait percevoir en louant la propriété.
Quelles sont les conditions régissant l’achat ou la vente en viager ?
La formalisation du contrat de rente viagère devant un notaire
Le contrat de rente viagère doit impérativement être rédigé en présence d’un notaire, étant donné qu’il implique le transfert d’un bien immobilier, ce qui nécessite son enregistrement auprès du Service de la publicité foncière (anciennement la Conservation des hypothèques). Par conséquent, des frais de notaire sont à prévoir.
L’établissement d’un accord entre l’acquéreur et le vendeur
Il est envisageable pour les parties d’inclure des clauses spécifiques dans le contrat de rente viagère, telles que des dispositions pour défaut de paiement ou l’annulation de la vente, entre autres. Tout au long de la durée du contrat, qui s’étend dans le temps, les deux parties bénéficient de protections.
L’exigence que le vendeur ne soit pas gravement malade
Étant donné que la vente en viager est étroitement liée à la durée de vie du vendeur, le contrat sera déclaré nul si celui-ci souffre d’une maladie grave au moment de la signature ou s’il est en phase terminale. Le facteur d’incertitude doit être scrupuleusement maintenu, autant du côté du vendeur que de l’acheteur. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, l’événement est considéré comme prévisible et la vente ne peut pas aboutir.
De la même manière, un prix jugé insuffisant, qualifié de « lésionnaire », peut entraîner l’annulation du contrat. Ce prix doit être en défaveur du vendeur de plus de 7/12e de la valeur réelle du bien immobilier.
À noter : si une vente en viager est consentie à un enfant, qui est un héritier réservataire du crédirentier, cela sera assimilé à une donation lors de la succession, en l’absence de paiement ou d’accord exprès des autres descendants.
Précautions contractuelles pour les parties impliquées dans une transaction en viager
Le législateur a fait un point d’honneur à protéger les parties engagées dans les contrats en viager, tant pour l’acheteur, qui demeure dans l’ignorance du coût précis de son acquisition, que pour le vendeur, qui nécessite des garanties en cas de défaut de paiement.
Ainsi, le notaire est tenu d’intégrer des clauses spécifiques dans le contrat de rente viagère :
- Une clause résolutoire autorisant la résiliation immédiate et automatique de la vente en cas de défaut de paiement par le débirentier. Validée par un juge, l’annulation de la vente rétroagit. Cela permet au crédirentier de récupérer la propriété et de conserver le bouquet (paiement initial) ainsi que les rentes viagères perçues à titre de compensation.
- Une clause de privilège permettant au vendeur de mettre le bien aux enchères pour se rembourser en cas de paiements manqués ou de vente sous-évaluée.
Quels bénéfices offre l’achat en viager ?
Une acquisition à un coût réduit par rapport à l’immobilier conventionnel
Le viager présente un ensemble d’autres avantages et se présente comme une démarche financière particulièrement attrayante. Le prix d’achat du bien immobilier peut s’avérer jusqu’à 40 % moins élevé que lors d’une transaction standard. Cette économie découle du calcul qui soustrait la valeur du droit d’usage et d’habitation de la valeur marchande du bien immobilier.
Des frais de notaire plus abordables
Cela se traduit aussi par des frais de notaire réduits. Ces derniers sont calculés non pas sur la valeur totale du bien immobilier, mais sur la valeur nette résultant de la déduction du droit d’usage et d’habitation.
Un étalement du paiement
L’acquéreur (débirentier) n’a pas à décaisser une somme considérable d’emblée. Au lieu de cela, il commence par verser un apport initial, généralement autour de 30 % de la valeur marchande du bien immobilier, appelé bouquet, suivi de paiements mensuels réguliers.
Grâce à cet échelonnement des paiements directs au vendeur, l’acheteur n’est pas tenu de contracter un prêt immobilier pour accéder à la propriété immobilière.
Vous avez des questions ? Vous envisagez un achat en viager ?
Nos conseillers Mon Courtier sont disponibles pour vous renseigner et vous accompagner tout au long
votre parcours de financement immobilier !
Prenez rendez-vous avec l’un de nos courtiers au 09 81 44 81 41 ou par mail à contact@mon-courtier.org
